現在、日本国内の各地で問題となっていることが、所有者不明土地の増加です。
手入れが行き届いていない、管理不十分な土地が多く、中には古い建物や枯れ木が残っており災害発生リスクが懸念されているケースもあります。
所有者不明土地を解消する一手として政府が打ち出しているのが、令和5年（2023年）4月より本格始動する『相続土地国庫帰属制度』です。
「うちの売れない山林も手放せる？」と注目している方も多いのではないでしょうか。
ここでは、買い手がつきにくい山林や僻地の土地を想定して、相続土地国庫帰属制度の実用性について解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、将来的に所有者不明土地が増えるリスクへの対策として令和5年4月27日より開始される新制度です。
一定の要件を満たせば、国に不要な土地を引き取ってもらえます。（参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」）
土地所有者の中には、遠方の山林や古屋を相続して管理が負担となっている方もいます。
しかし現在、山林を含む土地は「いらないから」と容易に手放すことはできません。
相続人が分からなかったり、持ち主自身が土地の場所や境界を知らなかったりするケースも増えつつあります。
所有者不明土地が増えれば、十分な管理ができていない場所が増えるため、台風や大雨のときに土砂崩れや破片の飛来などのトラブルが生じやすくなります。
相続土地国庫帰属制度は、災害リスク軽減をはじめとした、所有者不明土地に関連するさまざまなトラブル防止のために始まりました。
相続放棄との違い
土地を手放したい方の中には、相続土地国庫帰属制度と相続放棄の違いが分からない方も多いのではないでしょうか。
相続土地国庫帰属制度と相続放棄は、手続きの流れに加えていくつかの違いがあります。
もっとも異なる点は、土地以外の相続や税金控除に関するメリットの有無です。
相続できる財産の違い
相続放棄は、特定の財産のみを拒否できるのではなく、相続権そのものを放棄する手続きです。
そのため土地を手放すために相続放棄すると、他の預貯金や株式などの財産に対する相続権も失います。
相続放棄は借金など土地以外のいらないものも一緒に手放せるメリットがありますが、プラスになる財産が多い場合はかえってデメリットとなりかねません。
一方、相続土地国庫帰属制度を利用した場合は、その他の財産に関する権利を失わないため、預貯金や株式などの財産は相続できます。
相続放棄と異なり、土地を所有し続けるか手放すかの意思決定に期限もないため、一旦相続してから「やっぱりいらなくなった」と手放す方法もあります。
生命保険などの税金控除にも差が出る
税金控除に関するメリットも、相続放棄するかしないかで異なります。
多額の死亡保険金を受け取るときネックとなるのが、非課税金額の適用です。
受け取る保険金に対して税金が発生しますが、相続放棄していない方は「500万円×相続人の数の分」非課税となります。
一方、相続放棄している方は、死亡保険金は受け取れるものの、非課税金額が適用されません。
仮に相続する人が複数名いた場合、相続放棄した方のみ他の親族よりももらえる保険金が少なくなります。
「土地はいらないけど、他の財産は相続したいし保険金に関する税金控除も受けたい」と考える方は、相続放棄ではなく相続土地国庫帰属制度のほうが適しています。
相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリット
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地の管理に悩まされている方にとっては魅力的な制度です。
しかし、メリットだけではなくデメリットもいくつかあります。
相続土地国庫帰属制度を利用するにあたって生じる、主なメリット・デメリットを紹介します。
制度を利用するメリット
相続土地国庫帰属制度を利用して土地を手放す場合、期待できるメリットは下記の4つです。
- 引取先が国なのでトラブルの心配がない
- 自力で引取先を探す手間がかからない
- 山林でも引き取ってもらえる場合がある
- 原野商法で騙されて購入した土地も手放せる
相続土地国庫帰属制度は、国に土地を引き取ってもらう制度のため、詐欺に遭ったり犯罪に利用されたりする心配がありません。
また、自力で売却先や譲渡先を探す必要がない点も、忙しい方や遠方に住んでいる方にとって大きなメリットです。
引き取ってもらえる土地にはいくつかの制限がありつつも、要件さえ満たせば田舎の山林なども手放せる可能性があります。
たとえば、土地を持て余している方の中には原野商法の被害者もいるのではないでしょうか。
原野商法とは、「リゾート開発の計画がある」「将来的に値上がりする」などの嘘をついて、価値がほとんどない原野を購入させる詐欺のことです。
すでに被害に遭っている方に対して、「あなたの土地を売ってほしい。そのためには調査費が必要」と、現金を騙し取ったり新たな土地を購入させたりする二次被害の事例もあります。
相続土地国庫帰属制度なら、要件さえ満たせば前述のような原野商法で売られた僻地の土地も手放せます。
相続土地国庫帰属制度のデメリット
メリットがある一方で、相続土地国庫帰属制度には下記のようなデメリットもあります。
- 負担金の支払いが発生する
- 手続き時に審査手数料もかかる
- 手続きに時間がかかる
- すべての土地を引き取ってくれるわけではない
相続土地国庫帰属制度で土地を手放すときは、10年分の管理費という名目で負担金の支払いが求められます。
負担金は基本は20万円でありつつも、山林など土地の種類や広さによってはさらに費用がかかる場合もあります。
また、引き取り可能な土地かどうかを調査してもらうために、申請時に審査手数料が土地一筆当たり14,000円必要です。（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）
審査手数料はあくまで調査や審査に対して発生する費用のため、結果的に「引き取り不可」と判断された場合も、返還請求はできません。
相続土地国庫帰属制度に申し込んだ後は実際の土地の状況を調査する必要があり、手放すまで日数がかかります。
また、すべての土地を引き取ってくれるわけではないので、場合によっては「14,000円払ったし1か月も待たされたのに、結局引き取ってくれなかった」と不快な思いをする可能性もあります。
相続土地国庫帰属制度の対象外となる土地
デメリットの項目でも触れたように、相続土地国庫帰属制度は土地なら何でも引き取ってくれるわけではありません。
たとえば、下記のような特徴がある土地は引き取り不可とされています。
- 建物や有体物が残っている土地
- 権利者への配慮が必要な土地
- 境界が明らかでない土地
- 管理に過分な費用がかかる土地
第一条件として、土地に家屋や倉庫・車・工業廃棄物など何らかの建物または有体物が残っている土地は、引き取ってもらえません。
有体物はさまざまなものが当てはまり、たとえば果樹園跡地の果樹なども有体物と判断され引き取ってもらえない場合があります。
権利者への配慮が必要な土地は、たとえば担保権や使用収益権（賃借権など）のある土地や、利用予定のある土地（墓地や水道用地、道路など）があげられます。
山林で多いのが、境界の分からない土地です。
境界が分からなければ適切な土地の管理ができず、災害発生時の損害賠償などの範囲も関係するため、申請しても引き取ってもらえません。
勾配がある・土砂崩れ対策などの工事が必要など管理に大金がかかると見込まれる土地も、審査の結果引き取り不可となる場合があります。
上記にあげられていなくても「管理するにも取り壊すにもコストがかかる」と考えられる土地の多くが、引き取り不可の対象です。
建物がある場合など、一部の土地は「引き取ることができない土地の要件に該当する」として、申請そのものを受け付けてもらえません。
相続土地国庫帰属制度の利用を検討している方は、一度土地の状況を確認することをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度を利用するときの注意点
土地を引き取ってもらえるか分からないが、一度相談してみたいと考えている方へ、ここでは申請時の注意点を紹介します。
まとまったお金が必要となるため、相続土地国庫帰属制度を利用する前にいくつかの注意点を把握しておきましょう。
申請は法務局・地方法務局（本局）に行う
所有している土地が遠方にある方は、申請先に注意してください。
相続土地国庫帰属制度の利用申請は、手放したい土地のある都道府県の法務局や地方法務局（本局）に行う必要があります。
ただし、事前相談のみであれば自宅最寄りの法務局や電話でも対応してもらえます。
事前相談は事前予約制となっており、1回につき30分です。
相談時間が短いので、聞きたいことや所有している土地の情報は、メモにまとめておきましょう。
また、事前相談の利用には法務局の相続土地国庫帰属制度に関する公式サイトから、相談票やチェックシートをダウンロードして記入しておく必要もあります。（参考：法務省「相談前の準備資料について」）
承認後は負担金の早急な納付が必要
できるだけすぐに手放したいからといって、何の準備もせずに申請するのはおすすめしません。
相続土地国庫帰属制度は申請して引き取りの承認が下りたらすぐに負担金を納付するように求められます。
前述のとおり、負担金は基本20万円もしくは土地の種類や広さによって算出された金額です。
納付方法は現金一括のみ（分納不可）となっており、期限も申請が承認された日の翌日から30日以内と定められています。
納付期限を過ぎると承認が無効となり、改めて14,000円支払って申請手続きからやり直さなくてはなりません。
「土地を相続したくない」と思っている親戚同士でお金を出し合うなどして、事前に負担金を用意してから相続土地国庫帰属制度に申請しましょう。
制度の対象外となる土地を手放す方法
ここまで解説してきたとおり、相続土地国庫帰属制度は魅力的でありつつも、デメリットも少なくありません。
実際のところは引き取り可能な土地の条件が厳しく、僻地の土地や山林など、本当に扱いに困っている土地ほど手放せない制度です。
たとえば山林を相続すると、下記のような悩みを抱える可能性があります。
- 遠方なので状況がまったく分からない
- 素人なので管理方法が分からない
- 昔の情報しかないので土地の境界が分からない
相続土地国庫帰属制度では、管理にお金がかかる土地や、境界の分からない土地は引き取り不可の対象です。
結局は、将来的に相続土地国庫帰属制度で引き取ってもらえない土地ばかりが残ります。
相続土地国庫帰属制度に該当しない場合どのような方法で土地を手放せば良いのか、ここでは代表的な3つの解決策を紹介します。
近隣の山林所有者に売却する
もっとも手軽な方法が「隣接する区画の所有者に引き取ってもらう」ことです。
山林などの場合、山まるごと所有している状態よりも、いくつかの区画に分けて何人かで所有しているケースが一般的です。
隣接している区画の所有者が分かっているのであれば、売却や譲渡を相談してはいかがでしょうか。
ただし、話をもちかけても必ずしも売却や譲渡が成立するとは限りません。
土地ごと相続放棄する
相続をきっかけに土地の所有者となりそうな場合は、思い切って相続放棄する手もあります。
相続放棄すると「最初から相続する権利がなかった」扱いとなるため、いらない土地を押し付けられる心配もありません。
ただし前述のとおり、他の相続権も放棄することになるので、判断は慎重に行いましょう。
仮に親族全員が相続放棄で土地を手放したとしても、管理責任が残る場合があります。
専門業者に引き取ってもらう
近年は再開発や資材置き場用など、さまざまな理由でいらない土地を引き取ってくれるサービスがあります。
相続土地国庫帰属制度で手放せない土地は、専門業者に引き取ってくれるか相談してみてはいかがでしょうか。
引き取りそのものがサービスなので、ある程度の手数料はかかります。
一方で相続土地国庫帰属制度の対象外となっている土地も引き取ってくれる可能性があり、売買契約が成立すれば固定資産税や管理責任などの負担もなくなります。
専門業者を利用するうえで注意したいのが、原野商法など悪徳業者のリスクです。
所有者不明土地の増加にともない、原野商法に目を付けている悪徳業者も増えつつあります。
売買契約を結ぶ業者や相談先は、慎重に選びましょう。
ヤマカスの山林引き取りサービス
ヤマカス（YAMAKAS）でも、山林引き取りサービスを行っています。
山林を持て余している方や、相続したくない山林がある方は、ぜひお問い合わせください。
ヤマカスの山林引き取りサービスは、下記のメリットがあります。
- 有料で引き取るので幅広いタイプの土地に対応
- 北海道から沖縄まで対応可能
- 郵送による手続きがメインなので遠方でも申込みしやすい
- 所有権がヤマカスに移るので、土地の管理者責任の義務も手放せる
- 問題がなければ、通常1か月程度で手続きが完了
有料サービスのため、北海道から沖縄までさまざまな状況の土地を対象に引き取っております。
ヒアリングは電話やメールで行い、売買契約も郵送による手続きをメインとしているため、遠方の方でもお気軽にお申込みいただけます。
相続放棄の場合、所有権がなくても管理者責任を負わされる可能性があります。
弊社の山林引き取りサービスはヤマカスが所有者となるため、手続き後は固有資産税や管理者責任からも開放されます。
また、相談や現地調査などはすべて無料、「調査費を払ったのに、結局引き取れませんと言われた」などトラブルの心配もありません。
「うちの土地、引き取ってくれる？」と、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、いらない土地や管理に困っている土地を国に引き取ってもらえる制度です。
多くのメリットがある一方で、引き取れる土地の条件が多く、実際には「本当に困っている土地に限って引き取ってくれない」制度ともいえます。
固定資産税が格安な山林といえども、所有している以上は定期的なメンテナンス費用などの維持費がかかります。
持て余しているのに国が引き取ってくれそうにない、とお困りの方は、ぜひ一度ヤマカスの『山林引き取りサービス』をご検討ください。
