余った土地を活用しようと、本来の地目とは異なる用途で使用していないでしょうか。
たとえば山林の地目で登記簿に記載されている土地を、農地として使用している場合は、現況に合わせて地目変更を行う必要があります。
この記事では、山林に区分されている土地を農地として利用するための、必要な手続きや費用相場を紹介します。
現況が「農地」の場合は、農地転用の手続きが必要
地目が「山林」の土地を農地として使用している場合は、農地転用の手続きが必要です。
地目とは土地の用途を表す登記簿上の区分で、農地の他に山林や宅地、池沼など複数あげられます。
たとえば地目が山林となっている場合は、森林法や都市計画法などの各種制限にもとづいた利用が前提とされています。
一方で、地目が山林の土地を、実際は農地など他の用途で使用しているケースもあります。
農地か、それとも山林に該当するかの判断の基準は、土地の現況です。
地目に関係なく農地として使用している事実があれば、農地転用の手続きを行わなくてはなりません。
地目が「山林」だが現況が「農地」の場合
農地法では、農地は耕作の目的で供される土地をさします。
よって仮に登記簿上の地目が山林となっていても、現在は農地として使用しているのであれば、地目変更の対象です。
地目の変更は、土地を整備した日から1か月以内に行います。
山林を農地として使用するときの注意点は、土地によっては、一度転用すると元の状態や地目へ戻すことが困難になることです。
地目を転用するときは、今後他の用途で利用する可能性はないか、慎重に検討しましょう。
地目が「農地」だが現況が「山林」の場合
反対に、地目が農地となっている土地を他の用途で使用する場合も、農地転用の手続きが必要です。
農地から他の地目へ変更するときの注意点は、難易度が高くなることです。
安定した農産物の生産など、農地はさまざまな目的で国から保護されています。
耕作を推奨しているエリアでは、農地から山林や宅地へ変更することは難しくなります。
ただし、地目が農地であっても、次のようなケースは農地転用の許可を受けずに地目変更を申請できます。
- 昭和21年11月22日の前から農地利用していない
- 自然災害で農地ではなくなった
- 開墾が必要なほど荒廃が進んでいる
- 土砂や水、雑木の根など周囲の影響で農業が困難
昭和21年11月22日は、旧農地調整法の第2次改正が施行された日です。
改正前からすでに農地として使用していない場合は、所定の手続きを行うだけで地目変更を申請できるようになります。
その他、上記にあげた例も、自治体による現況確認と「農地法の適用を受けない事実確認証明書」の交付を受けることで、農地以外に転用できます。
荒廃の進み具合や開墾の必要性など、現況確認は厳しく行われます。
簡単な伐採を行う程度で農地として再利用できるようになる場合は、通常の農地転用手続きが必要です。
農地転用せずに勝手に使っていると罰せられることも
不動産登記法37条により、登記簿上の地目と異なる使用をする場合は、用途変更から1か月以内に地目変更の届出を行うことが義務付けられています。
山奥だからバレない、と無断で用途以外の使用をしていると、罰せられることがあります。
農地転用の未申請に対する罰則は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。
所有者が法人の場合は、1億円以下の罰金が課せられます。
農地転用しないまま無断で使用していた場合はもちろん、届出内容を偽わったり、原状回復命令を無視したりした場合も罰則内容は同等です。
農地転用の手続きの流れ
農地転用の手続きは、市町村の農業委員会に証明書を発行してもらい、地目変更の許可を得る必要があります。
山林から農地へ転用するときも、農地から山林へ転用する場合も、大まかな流れに変わりはありません。
手続きの流れは、次のとおりです。
- 誰が見ても「農地」または「山林」と判断できる状況にする
- 現況地目変更届を提出し、土地の現況を確認してもらう
- 各自治体の農業委員会から証明書発行を受ける
- 必要書類をもって登記申請する
まずは誰が見ても農地または山林だと分かるよう、土地を整備しましょう。
敷地内に住宅が建っていたり十分な整備がなされていなかったりすると、家庭菜園の範囲と判断され、農地への転用が不可となるおそれがあります。
整備した土地は市町村の農業委員会に現況を確認してもらい、証明書を発行してもらいます。
発行された証明書を他の必要書類とあわせて提出・登記申請すれば、農地への転用手続きは完了します。
農地転用の書類の提出先
農地転用の書類提出は、大まかに分けて「転用許可の取得」「登記簿上の地目変更」の2ステップあります。
ステップごとの書類の提出先は、次のとおりです。
- 転用許可の取得：自治体（農業委員会）
- 登記簿上の地目変更：法務局
事前に農地転用が許可されていること、土地の現況確認が済んでいることを証明するための書類を、自治体から発行してもらわなくてはなりません。
自治体ごとに届出の受付日が異なるため、窓口へ問い合わせておきましょう。
農業委員会を介して自治体から農地転用の許可を得た後は、登記簿上の地目も現況に合わせて変更する必要があります。
農地であることの証明書や転用許可証など、農業委員会から発行を受けた書類と、身分証明書などの必要書類を揃えたら、管轄の法務局へ提出しましょう。
転用後の地目変更は、不動産登記法によって義務付けられています。
農業委員会から転用許可を得ただけでは、登記簿上の地目は変更されないため、必ず法務局へ変更を申請してください。
法務局への申請は窓口で直接行う他、郵送で行ったり、土地家屋調査士に代行してもらったりする方法も利用できます。
農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は、主に必要書類を揃える発行手数料や購入費と、専門家への依頼料です。
農地転用のための手続きには、登記事項証明書などあらかじめ用意しておくべき書類が複数あげられます。
中には役所以外の場所で入手する書類もあるため、スケジュールに余裕をもって揃えましょう。
法務局への届出など農地転用にかかる手続きは、自力で行えます。
手続きに割く時間がないときは、専門家に依頼する選択肢もおすすめです。
農地転用にともなう農業委員会への許可申請は行政書士に、法務局への地目変更の申請は、土地家屋調査士に依頼できます。
農地転用にかかる費用の相場は？
農地転用にともない、必要となる費用の相場を大まかにまとめました。
まず、必要書類の用意にかかる費用は次のとおりです。
| 主な書類 | 費用 |
| 法人の登記事項証明書 | 480～600円 |
| 土地の登記事項証明書 | 480～600円 |
| 土地の地図 | 365～450円 |
| 土地の位置図 | 数百円～数千円 |
| 周辺土地利用状況図 | 数百円～数千円 |
| 残高証明書 | 800円前後 |
| 融資証明書 | 数千円～ |
| 地区除外申請書および土地改良区の意見書 | 数千円～ |
取得方法によって金額が異なる費用は、窓口で直接受け取るか、郵送で受け取るか、電子発行で受け取るかの違いによるものです。
土地の位置図なども電子データや市販の地図など、購入するものによって費用は大きく変わります。
「地区除外申請書および土地改良区の意見書」とは、農地転用に関する、土地改良区の承諾書です。
土地の広さや地域によって、こまかな金額は異なります。
次に、各種手続きを専門家に依頼した場合の費用相場です。
| 主な依頼内容 | 費用 |
| 農地転用のための届出（行政書士） | 約30,000〜50,000円 |
| 農地転用の許可申請（行政書士） | 約60,000〜100,000円 |
| 農振除外の申請（行政書士） | 約100,000～300,000円 |
| 非農地証明（行政書士費用） | 約30,000〜60,000円 |
| 土地の測量・分筆（土地家屋調査士） | 約200,000円～500,000円 |
| 地目変更登記（土地家屋調査士） | 約40,000～50,000円 |
上記はあくまで相場に過ぎず、依頼先や土地の状況などによって実際の金額とは異なる場合があります。
また、紹介した費用相場は、すでに所有している土地を本人が農地転用するケースを想定しています。
土地の賃貸や売買など第三者が関わる場合は、上記とは異なる申請や費用が必要です。
まとめ
山林を農地として使用したり、農地を山林として使用したりする場合は、農地転用の手続き義務が発生します。
登記簿上の地目を変更するだけではなく、期限内に自治体からの現況確認や転用許可を受けなくてはならないため、転用前に情報収集しておくことが大切です。
固定資産税も地目によって変化するため、正しい税金を納めるためにも、地目と現況が異なるときは早めに転用を届け出ましょう。
